FAQ : Miete

 

1. Was ist beim Auszug aus der Wohnung zu beachten?

Die Wohnung ist grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben, wie sie am Beginn des Mietverhältnisses übergeben wurde.  Eine normale Abnützung, die im Rahmen eines zumutbaren Maßes gegeben ist, ist vom Vermieter hinzunehmen. Sollten allerdings gröbere Schäden am Mietobjekt entstanden sein, so hat der Vermieter das Recht, diese von der vom Mieter gestellten Kaution, zu begleichen.

Laut OGH Urteil ist der Mieter nicht verpflichtet die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses neu auszumalen. Es sei denn, die Wandfarbe weist erhebliche Abweichung zum Zustand des Mietbeginns auf (dunkel statt hell oder übermäßige Beschädigung).

Vom Mieter vorgenommene Veränderungen sind jedoch wieder zu beseitigen. Dies wird etwa der Fall sein, wenn sie statt einem Holzboden einen Teppichboden verlegen oder eine Zwischenwand einbauen.

2. Muss der Mieter für die Wartung der Therme aufkommen? 

Wenn das Mietobjekt der Kategorie A entspricht oder es sich um einen mietzinsgebundene Wohnung handelt,  so muss die Therme oder das Warmwasseraufbereitungsgerät in einem ordnungsgemäßen, funktionierenden Zustand sein.

Wenn dieser Zustand also bei der Vermietung des Wohnobjektes gegeben war, so ist der Mieter dafür verantwortlich das Gerät in Stand zu halten, es zu warten und es nach Bedarf zu erneuern.

3. Wer bezahlt ein zu Bruch gegangenes Fenster?

Grundsätzlich gilt, dass Außenfenster Angelegenheit des Vermieters und Innenfenster die des Mieters sind.  Sollte also ein Außenfenster zu Bruch gehen, so kommt der Vermieter dafür auf. Ein solcher Schade muss umgehend der zuständigen Hausverwaltung gemeldet werden. 

4. Welche Erhaltungspflichten obliegen dem Vermieter?

Der Vermieter ist für die Aufrechterhaltung des allgemeinen Teils des Hauses zuständig. Dieser beinhaltet: Lift, Stiegenhaus, Fassade, Wärmeversorgung, Waschküche, Anschluss an Strom und Wasser, Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung, Geräte zur individuellen Energieverbauchaufzeichnung, etc.

Geht es um die einzelnen Mietwohnungen, so ist er ausschließlich für die Behebung von gesundheitsgefährdenden Mängel, wie Schimmel oder ernster Schaden (Gasgebrechen, Wasserschaden, Kabelbrand, etc.) und die Wiederherstellung eines brauchbaren Zustandes der abgegebenen Wohnung zuständig.

5. Ist das Grillen am Balkon einer Mietwohnung erlaubt? 

Wenn dies nicht ausdrücklich in der Hausordnung als verboten gilt, so gibt es dennoch weitere Punkte zu beachten.

  • Ist die Geruchsbelästigung für andere Bewohner in der unmittelbaren Umgebung unzumutbar oder ortsunüblich, so stellt dies eine Belästigung dar, die nicht gestattet ist.
  • Jeder Mensch der mit Feuer oder offerem Licht hantiert, hat die Pflicht damit sorgfältig umzugehen und keine Gefährdung für seine unmittelbare Umgebung darzustellen.
  • Feuerstätten müssen so beschaffen sein, dass kein Mensch zu Schaden kommt und keine Beeinträchtigung der Tier- und Pflanzenwelt gegeben ist.  

6. Sind Tiere in Mietwohnungen generell erlaubt?

Grundsätzlich darf der Vermieter die Tierhaltung nicht ohne triftigen Grund verbieten. Sollte er sich gegen die Haltung von Haustieren entscheiden, so muss er dies im Mietvertrag konkret begründen. Der Mieter mit Haustier ist allerdings dazu verpflichtet, Lärm- Geruchs- und Schmutzbelästigung für andere Bewohner des Hauses zu vermeiden.  Die Haltung von exotische Tier mit besonderen Haltungsansprüchen, wie Reptilien, müssen beim Veterinäramt gemeldet werden und separat im Mietvertrag geregelt.

 7. Darf der Mieter seine Wohnung untervermieten? 

Der Vermieter hat das Recht eine Untervermietung grundsätzlich zu verbieten. Allerdings muss er dieses Verbot begründen.

Gründe für eine Verbot liegen laut §11 MRG vor wenn:

  • der Mietgegenstand zur Gänze vermietet wird,
  • der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe Gegenleistung darstellt,
  • die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters übersteigen würde, oder
  • wenn mit Grund zu besorgen ist, dass der Untermieter den Frieden der    Hausgemeinschaft stören wird.

8. Was bedeutet Kündigungsverzicht?

 Die meisten Mietverträge beinhalten einen Kündigsverzicht von einem Jahr. Dieser festgesetzte Verzicht ist rechtlich einwandfrei. Während der vereinbarten Zeit ist eine Kündigung nicht möglich. 

9. Welche Kündigungsgründe gibt es seitens des Vermieters?

Die Kündigungsgründe seitens des Vermieters sind im § 30 MRG festgehalten. Diese lauten wie folgt:

  • Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen
  •  Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn:
    1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist;
    2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert;
    3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet (Kindergeschrei ist kein Kündigungsgrund) oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich;
    4. der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden;
    5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs. 3) dienen;
    6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist;
    7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, dass der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist;
    8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt;
    9. der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird;
    10. der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt;
    11. ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
    12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann;
    13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist;
    14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
    15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, daß selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
    16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen. Ein Miteigentümer kann die Kündigungsgründe des Abs. 2 Z 8 bis 11 überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist.